全面停止房地产去库存调控措施,全国楼市的库存消化周期为5.1个月

来源:房屋屋(ID:its-home)

呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知,明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。由此成为全国第一个告别去库存的城市。

据装一网了解,近日,国家统计局发布消息,8月末,全国商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低。按照当前销售速度来看,全国楼市的库存消化周期为5.1个月。

问题:据华尔街见闻8月27日消息,全国各地楼市调控举措接连出台,呼和浩特近日也加入这一行列,并且成为这一轮房地产调控中首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网8月24日发布的公告称,当地把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,拟采取多项措施调控房价,稳定房地产市场。

原标题:楼市又出重磅信号,三四线房价拐点即将出现?

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去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

换句话说,如果不再有新房上市,那么按照目前的销售速度,5个月后,全国就会无房可卖。当然,这是不可能的,随着新盘上市,楼市库存虽然可能进一步缩减,但不可能耗尽。

回答:

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多年过后,人们仍会清晰地记起这四年,就像记起20年前的住房市场化改革一样。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

不过,相比于2015年7个多月的去化周期而言,目前5个月的去化周期,的确意味着这一轮去库存取得了暂时的成功。但这种成功,却是建立在房价集体暴涨的基础之上的。

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经历了去年下半年至今房价的大涨之后,三四线城市房地产去库存已接近尾声,棚改货币化安置终将退出,新一轮房地产调控将会蔓延至三四线城市,三四线城市房价拐点将至。

日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

楼市去库存,为何最终成了一二三四线房价全线暴涨?这是必然还是偶然?

在2014年的上一轮调控中,全国率先取消“限购”的呼和浩特市,又成为了这一轮房地产调控中,首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。其中,“全面停止房地产去库存调控措施”的表述,是2016年开始的本轮调控中,首次见于地方公开表述,因而受到广泛关注和讨论。

8月24日,呼和浩特公告称,全面停止房地产去库存调控措施,成为这一轮房地产调控中首个喊出“停止去库存”的城市。8月28日,长春市政府率先取消了货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

2014年,楼市从狂热中冷却。

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今年以来,全国楼市调控声势浩大,上半年全国各地就有近200次的房地产调控举措出台。但是房价表现却不能令人满意,一线城市房价稳中有降,二线城市房价得益于人才引进。而三四线城市房价飙升主要受惠于棚改货币化安置,这也是地方政府为了加快“去库存”进程,所推出的重要举措。图片 5

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。随后刺激政策就来了。

1、我们都知道,普通商品如果生产过剩,那么“去库存”的唯一方式就是降价。

其中讨论得最多的是——呼和浩特此次全面停止去库存,是否会导致房价下跌?对于全国楼市来说,呼和浩特此举是否有风向标作用,其他城市是否会跟进?

所谓棚改化币化安置,就是为了能够更好的化解三四线城市高库存的风险,国开行通过
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的形式向地方政府发放贷款,而地方政府则拿棚改地块作为抵押物,向国开行借来大量资金。然后分发给拆迁户,而拆迁户拿着货币安置资金到周边去购置房产,从而可以消化掉三四线城市的房地产的高库存问题。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

比如苹果太多了,不降价最终就只能烂在树上;牛奶太多了,降价都不一定能卖得出去,所以我们看到很多奶农宁可倒在路边也不送人,过去我们都以为这是资本家的贪婪行径,其实现在都明白:牛奶本身还有保存和运输成本,送人还要付出更多代价,倒掉反而是损失最小的选择。

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不过,棚改货币化安置虽然能使地方政府的“去库存”风险在短期内快速化解,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线的存销比更是创下9年来新低。几乎所有三四线城市都不再存在高库存的问题,但是引来的却是各地房价的大涨。

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有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

但住房不同。房子不是普通商品,而是兼具消费品、投资品和保值品三重属性。

过去,一没经济打底二没人口支撑的三四线城市房价靠着去库存和棚改货币化安置支撑房价,甚至在一二线城市房价都因不断加压的调控而止涨时,三四线城市房价依然高歌猛进。如今前有“棚改货币化收紧,”后有“全面停止房地产去库存”,一下子失去两个支撑,呼和浩特房价将何去何从呢?会下跌吗?

对此,多位专家提出,棚改货币化安置是在三四线城市成交冷清、库存高企的背景下提出,肩负三四线城市去库存的历史重任。当前,三四线城市去库存基础已经完成,而且现在房价上涨压力增大,棚改货币化再继续推行已不合时宜,棚改货币化安置应在“去库存”结束之后,完成历史使命。

如今终于有城市打响了第一枪,下一个是谁?

 取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

从消费品的层面看,房价无论涨跌对刚需都不会有太大影响;但从投资品的角度看,买涨不买跌是必然的市场铁律,因为决定其购买欲望的是预期收益。

我们可以来看看呼和浩特近期的房价数据以及历年的住宅供应情况:

而我们认为,在上半年各地出台众多房地产的调控政策,均未提及“停止去库存”,也没有提及过“取消棚改货币化安置”的政策,而这次长春市却率先取消了货币化安置购房奖励政策,这背后又透出什么信息呢?

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随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

房价一旦上涨,就会产生顺周期的正反馈效应,涨得越猛,买家的情绪就越旺盛。相反,一旦市场出现下行,房价降幅越明显,不但越是无人问津,而且还会引发恐慌式的抛盘效应。

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首先,为了能够更好的去库存,地方政府对于房地产投机性需求只能采取“放任不管”的态度。现在既然全国三四线城市房地产去库存结束,新一轮房地产调控将重新袭来,而且力度将会空前。更何况,住建部还推出了房价上涨问责制,炒房者的好日子已经到头了。

去库存的这四年

各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

从保值品的角度看,我们的财富主要面临着通货膨胀带来的贬值,以及黑天鹅和灰犀牛带来的不确定的损害,那么人们就有投资某种标的物用来增值保值的需要。房子在中国就是最好的保值品,而这一保值的需求也是建立在房价持续上涨的基础上的。

国家统计局给出的数据显示,7月份呼和浩特新建商品住宅环比上涨2.4%,同比上涨11.8%;二手住宅价格环比上涨2.3%,同比上涨8.1%。环同比涨幅均在70城中位列前十。

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2014年,楼市从狂热中冷却。

从2014年到2018年,去库存的这四年中,有一个悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

在中国,房产的投资属性和保值属性,远远大过消费属性,这就决定了在正常市场里,房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能,在我们这里并不适用。如果考虑到过去二十年房价涨多跌少的现实,给人们普遍带来的预期,我们不难得出一个结论:

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再者,三四线城市房价很可能会出现快速调整。从表面上看,今年1-7月份三四线城市房价出现大涨,这主要是棚改货币化安置,然后各路游资也趁着房地产调控松懈,随后跟进的结果。

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

楼市去库存只能、而且、必然等同于涨价去库存。换句话说,在中国,楼市去库存,就必然以房价暴涨为结果。

2016年5月,呼和浩特正式实施“楼市去库存政策”,在各种购房优惠政策的推动下,呼和浩特去库存得以加速。尤其2017年下半年以来,楼市持续火爆。易居研究院数据显示,现呼和浩特市去化周期仅为10.5个月,是该机构有记录以来的最低值,表明去库存效果已接近饱和,再实施去库存可能会引起供需失衡,再次引起房价上涨。

而现在棚改货币化安置将结束,改为实物配售,这会迫使投机性需求撤离,而三四线城市流出人口往往大于流入人口,而各方面的吸引力,也不如一二线城市。可以预计,三四线城市房价会回落得更快。会像现在一些环京三四线城市楼盘一年跌了三至四成。

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住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

2、这个结论虽然反常识,但却与过去的历史相吻合。

本次调控呼和浩特明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,而不是在于“降房价”,同时加强土地供应和加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。所以个人认为短期内呼和浩特房价不会出现下跌。

最后,自去年下半年至今年上半年,各城市为了去库存需求,推出了棚改货币化安置手段。但同时,也带动了一批游资和当地的刚性群体购房需求。
而一旦炒房游资选择撤离,当地市民购房需求在经过了前期释放,处于饱和状态,那房地产市场成交量由过热转为冰冻只是一转眼的时间,届时房价也会出现惨烈下跌。