即表明了不会因经济环境变化而改变对房地产调控的方向,中央经济工作会议为明年房地产市场的发展定下基调

(原标题:中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”
专家:未来长期调控或加强)
7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。对此,一位TOP10房企高管向《每日经济新闻》记者表示,本次中央政治局会议对房地产的表述,没有超出房企之前对房地产政策的预期,只是重申了政策面大方向,即不严格也不放松。这说明,中央不将房地产作为短期刺激经济的手段,而是把房地产作为长期经济稳定健康发展的压舱石和稳定器。图片来源:摄图网房地产长效管理机制建立将加速58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,本次中央政治局会议对房地产的表述明确透露出三层含义:其一,房住不炒的定位不会改变。针对上半年部分城市出现的房地产市场过热现象,下一步政策调控从紧的趋势非常明显。政治局会议反复强调“房住不炒”,也显示出中央对于楼市调控不放松的坚决态度。房企在融资从紧、调控方向不变的大背景下,下半年面临的挑战会增加,投资客清场会更为彻底,自住型购房需求可以得到得充分保障。其二,整体经济环境、房地产融资环境、需求侧调控力度是影响楼市基本面的主要因素。房地产融资环境直接对房企造成明显影响,整体经济环境的不确定性会对房地产形成全局性影响。但本次中央政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,即表明了不会因经济环境变化而改变对房地产调控的方向,加之下半年需求侧调控不放松的趋势下,楼市出现过热的机率极小。其三,从房地产调控的手段来看,长短并用、注重长效。由于短期调控的手段多样化,政策频发性的特点,导致人们更容易看到短期调控而忽视长期调控的存在。未来更多的长期调控会不断加强,包括保障房的建设、针对租赁土地供应侧的保障、城市共有产权房的推进、针对房地产的各类税收法律层面的推进和落实等等。《每日经济新闻》记者注意到,自2017年以来,以经济为主要议题的中央政治局会议共召开了8次,其中有6次提及房地产。亿翰智库研究总监于小雨指出,本次中央政治局会议奠定了未来房地产行业调控的主基调,政府将逐步降低经济对于地产的依赖度,房地产行业政策大幅放松的可能性较小,房地产行业长效管理体制的建立将加速。政策基调明朗下的房企发展逻辑上述房企高管认为,本次中共中央政治局会议,对于博弈房地产政策放松的投资人来说无疑是利空,因为对投资客来说,有些人是指望政策放松去捡漏;而对于普通购房人来说影响是不大的,这部分人群是得到鼓励和支持的。其进一步表示,反应到股价上,预计也不会有太多波澜,因为目前不少地产股的估值已经反应了政策调控的预期,更多是由他们的基本面来推动的,而不是去博弈政策放松。而且,房地产估值在今年已经下调了很多,估值和历史平均值比已经偏下,这也已经反应了政策面的预期。另一位房企相关负责人则向《每日经济新闻》记者表示,房企无需短期支持,只要求公平环境。任何时候,调控的加码对大房企来说影响不大,甚至还能维持其业绩增速。该房企负责人认为,近期的房地产调控政策在融资方面表现尤为明显。如银保监会对信托融资加强监管和发改委收紧房企海外发债,但两者在房企融资结构的占比均不大。这并非行业整体融资收紧,更多是对近期部分地区土地市场过热的抑制,实为结构上的调整。值得注意的是,房地产行业融资端将进一步分化,这对于信用良好的龙头房企是利好。从配置端看,今年以来,多因素导致资金面紧张,270余家房企宣告破产清算,中小房企正在加速退场,行业集中度或进一步提升。从部分房企已披露的半年业绩快报看,考虑到当前行业格局分化加剧,优质房企竣工交付或大幅高于市场平均表现,半年报业绩乃至全年业绩均或大概率超预期。而小房企出局,大房企规模提升,拿地、融资和销售集中度上升,对于规模房企而言意味着更多的发展机会。于小雨认为,在政策基调明朗的情况下,房地产企业也应当转变发展逻辑,构筑自身核心竞争力,切实提高竞争力,向着更专业化、更精细化方向发展。

房地产不再是短期经济催化剂了。

走过三年调控,2019年的房地产市场可以用持续降温来形容,虽然各地上演人才争夺战,但是难改整体调控从紧的局面,在此背景下,房企融资、拿地、现金流、销售、房屋质量、管理等各个环节遭遇挑战,因此我们看到,2019年的房企百态:强化销售与回款、降杠杆降负债、战略收缩、组织调整、裁员等等。2020年,在中美贸易战的持续影响下,政策会走向何方?二手房价会持续探底吗?房企规模增量还有多少?中小房企会持续爆雷吗?新的增长点又在哪里?调控延续“房住不炒”年末最重要的中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行,为2020年楼市定调。在房地产政策方面,中央经济工作会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。中央经济工作会议为明年房地产市场的发展定下基调,延续了“房住不炒”的定位,也预示着2020年我国房地产调控政策依然不会放松,明年房地产市场依然以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标。58安居客房产研究院分院院长张波认为,从中央经济会议传递出来的信息,不难看出,去年底提出的房住不炒、因城施策和三稳目标,依然是房地产市场健康发展的三大指导思想。诸葛找房市场研究员姜国君指出,此次政策表述较大的亮点是,相关文字表述由此前的“长效机制”升级为“长效管理调控机制”。四字之差体现了中央的调控决心,打破了近期部分城市政策微调所引发的有关“松绑”的猜测,进一步形成了调控常态化的预期。部分城市或将持续微调虽然在整体层面延续“房住不炒”的基调,但是“全面落实因城施策”的表述则意味着,不同城市、不同地区根据实际情况,在稳房价的目标下,对现有政策进行微调,继续打击投机性需求、支持刚性需求。众所周知,2019年,在整体调控从紧的大背景下,不同城市针对自身状况进行了政策微调,一些城市定向放宽人才购房政策、上调公积金额度、进行人才购房补贴、取消限价、调整普宅标准等,另一些城市则加强商品房预售资金监管、规范房地产市场经营秩序等。对此,中原地产首席分析师张大伟指出:“调控政策避免一刀切,未来各地房地产调控依然由各城市主导,不排除有部分城市出现政策调整。”“从政策预期看,明年政策出台方向将会集中在加快住房供应、土地供应、发展租赁住房等方面。”张大伟预测。摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌指出,房地产市场已进入从总量不足到结构不匹配的新时期,下行迹象凸显,预计2020年房地产地方政策将有所调整。楼市成交稳中或降2019年的中国楼市经历了上半年的小阳春,但是进入下半年开始转凉,即便如此,在销售总量上依然会超过2018年。中国社科院发布的《中国住房发展报告》显示,2019年,楼市降温明显,房价增长率的空间差异有所扩大。表现为房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期,总体房价水平的空间分布演变比较平缓,增长率的空间差异有所扩大。对于2020年楼市走势,《中国住房发展报告》预测:在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动。时间上,降温中还有起伏和波动。稳中有变,升降交替,春夏秋冬,四季波动。空间上,城市分化可能持续凸显。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,价格、销售和投资增幅有波动,趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力再增加,库存可能再度增加。风险上,总体下降且风险可控。但同时也存在着楼市的个别领域、环节、主体和区域的风险放大的可能性。中金公司预测,2020年房地产销售整体仍将保持平稳,预计全国销售面积同比下跌4%,销售金额同比增长1%。标普则预计,2020年全年全国商品住宅销售额增速在0%-5%,销售面积增加可能是销售额增长的唯一助推因素。二手房价或触底反弹新房受限价影响,其价格变动空间较小,很难全面反映房价走势和购房者的心理预期,不过从最贴近市场行情的二手房数据来看,二手房价下行的基本面并未改变。国家统计局发布的2019年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,70城中,共有33个城市出现二手房价格环比下跌的情况,虽然比10月份减少2个,但是仍处于高位。二手房市场是楼市的晴雨表,2020年,将走向何方?贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,整体来看,2020年全国二手房市场会触底反弹,但幅度不会太大。在交易量上,预计成交面积增幅在3%以内,交易额增长约7%。根据规律,重点城市的正常需求被抑制到一定程度后会逐步释放,例如2019年的上海、南京。从这个维度来看,距离调控时间长且前期降温明显的城市如北京、成都及青岛等,预计在2020年二手房市场将回升。关于价格,许小乐表示,其走势和成交量表现大体一致。因此,房价的表现将会出现分化,成交回升的城市房价将会小幅上涨,如成都,而成交量继续调整的城市房价可能继续下跌,如西安。区域、房企分化加剧2019年全国土地市场经历了上半年重点城市的回暖,诸如长三角的合肥、宁波、南京、杭州等,以及中部省会城市的武汉、郑州等,房企抢地现象不断。但是进入下半年,土地市场降温明显,尤其是到四季度,受到销售去化、融资困难、偿还债务影响,房企拿地愈发谨慎,土地流拍数量和低价成交数量大幅增加。土地市场不仅是展现房企综合实力的战场,更体现出一个周期内房企冷暖的真实写照。2020年,土地市场将呈现何种走势?分析人士指出,融资趋紧,去化受到影响,2020年的土地市场,区域分化、房企分化或将进一步加剧。中指研究院常务副院长黄瑜表示,预计2020年在“以稳为主”的政策基调和房地产金融管控继续从严的背景下,全国土地市场仍将保持平稳态势。其中,具备较强产业基础,且人口流入规模具备一定优势的热点一二线城市优质地块将会获得企业更多关注,而三四线城市近几年土地成交总量较大,且棚改对需求的支撑力度不断减弱,市场调整压力加大下土地市场热度将进一步回落。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,2020年土地市场整体保持前低后高态势,预计上半年房企拿地积极性受到抑制,土地市场好转较慢,2季度后房企进入补货高峰期,市场信心逐渐恢复,土地市场随之逐渐好转。“从不同城市来看,一二线城市是2020年土地市场的热点区域,三四线城市将会普遍降温。”国仕英说。融资环境有待宽松2019年,各大房企在面临楼市政策严控时,其融资渠道也逐渐收紧、成本不断高企。在以价换量加速回款的同时,房企也努力寻找多元化融资渠道,缓解债务压力。年底之际,以美元债为主的境外融资规模刷新纪录。中原地产研究中心数据显示,仅仅11月份,房企计划发布美元融资超过50亿美元,当月美元融资刷新年内单月纪录。同策咨询研究中心总监张宏伟分析,7月份银保监会发文加强房企融资行为管控后,今年三四季度,整个融资环境收紧得比较厉害,行业资金压力很大,多重因素下,房企也出现降价促销、裁员、组织架构调整甚至是卖项目卖股权的现象。2020年,在中央经济工作会议已经定调“房住不炒”的背景下,房企融资政策是持续严格还是适当宽松?张波表示,无论是从年中中共中央政治局会议要求来看,还是年底中央经济工作会议的指示来看,坚持房住不炒,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段的目标非常明确,楼市稳定的目标也需要对房企融资进行定向严监管,因此房地产融资的宽松化很难实现,房企融资难2020年预计依然会保持延续,“借新还旧”的现象的确普遍存在,2020年融资成本的高企亦将持续。不过张宏伟指出,“目前的市场调整已经到位,融资政策不能再持续收紧了,接下来需要在收紧的基础上有定向宽松,给予行业或企业有喘息的机会,不至于因为持续的收紧出现系统性风险,房地产市场还是需要保持平稳运行的。”对于房企来说,寄希望于政策的宽松来缓解流动性并不现实,通过增强销售回款来保证财务健康,并调整债务结构,用长债替换短债,来穿越房地产调整周期。部分中小房企面临生死关2020年,对于中小房企来说,将要面临的挑战与风险又有多大?一个非常现实的情况是,2020年,房企将持续迎来还债高峰。恒大研究院报告称,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元,其中,大部分将在2019年-2021年集中到期。分析人士指出,在“房住不炒”的基调下,整体政策不会有大幅度放松的可能性,2020年,对于中小房企来说,还可能将继续面临销售遇冷、融资渠道收紧、融资成本高企、债务集中兑付的挑战。在房地产下行周期,大房企优势得到强化。马太效应下,2020年房企强者恒强的格局还将延续。中金预测,TOP10市占率最终可达40%-50%,目前大概在30%左右,未来头部10强5年销售额平均可实现10%以上年化增长。但是,中小房企的劣势尽显,尤其是在土地获取、融资与成本、管理上问题暴露较多。2019年,有不少中小房企出现资金链危机、公司难以运营下去的现象,有的房企甚至倒下难以再站起来。在业内人士看来,如果政策持续收紧,2020年,对于中小房企来说,仍将面临生死考验。国仕英认为,中小房企风险压力较大,一方面是融资难度较大,成本较高,融资额度相比之前较小;另一方面是销售遇到一定的问题,资金流入不会特别宽松。部分企业会出现一定问题,例如资金链问题,但往年也会有类似问题,但不会出现大范围爆雷情况。黄瑜也认为,2020年中小房企的融资将仍然偏紧,部分管理不善的房企仍存较大经营困难,不过频繁爆雷的可能性不大,但适度优胜劣汰助推行业更加健康发展。城市更新成为新风口随着增量天花板越来越近,房地产逐渐步入城市更新时代,尤其是2019年纳入国家战略的粤港澳大湾区,以旧改为主的城市更新成为房企布局的主要手段。据克而瑞不完全统计,2019年上半年约16家品牌房企通过旧改布局大湾区,总旧改占地面积近5500万平方米。2020年,城市更新将迎来哪些机遇与挑战?从今年中央经济工作会议来看,有望成为新风口。今年中央经济工作会议与去年一样,并未单独提到房地产领域,而是将其放至“民生领域”进行讨论。相比去年对于房地产市场的定位,今年基本没有变化。差别在于,去年除了强调两个体系——住房市场体系和住房保障体系的完善,还重点强调,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造。针对城市更新和存量住宅改造,张大伟预计,城市更新、存量住宅改造将是2020年房地产市场的新风口,预计这一市场在未来将有大量企业进入。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次政策明确要加强城市更新和存量住房的改造提升,这也体现了存量市场方面的新导向。类似更新和改造,从城市和住房的角度进行,有助于城市基本面的改善,后续预计存量物业更新的政策内容会更多。租赁市场机遇与挑战同在发展租赁市场是近几年中央经济工作会议中基本都提到的内容,但在今年的中央经济工作会议上提法稍有不同,要“大力发展租赁住房”。在业内人士看来,单独将租赁住房提出来,其重视程度可见一斑,明年对其政策扶持力度可能会增加。对于布局该领域的企业来说,将面临机会。但不得不指出的是,前两年由于盲目进入、快速扩张,长租公寓问题逐渐曝光,部分企业无法按时支付房东租金、拖欠供应商欠款等兑付出现困难,多家长租公寓中小企业运营商出现爆雷和跑路现象。这引起高层关注,住建部部长王蒙徽在11月28日出版的《中国纪检监察报》撰文直指住房租赁中介行业乱象,“在专项整治期间,全国共排查住房租赁中介机构8万多家,查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家,通报违法违规案例8000余起,有效遏制住房租赁中介行业乱象,净化住房租赁市场环境。”在分析人士看来,明年长租公寓仍然会面临更加严厉的监管,对于运营企业来说,将是挑战。限竞房难改分化局面2018年,是北京限竞房的元年,2019年则直接进入红海市场,供应量井喷,同质化严重,竞争激烈,最终的结果是,个别地段较好项目去化率高,而大部分项目整体去化一般。作为北京新房市场的供应主体,2020年,限竞房的格局是否会发生变化?张波表示,北京限竞房由于自身区位因素以及同质化竞争因素导致2019年去化不佳,这一趋势在2020年依然难以得到有效缓解,一方面北京限竞房的滞销因素2020年难以得到解决,尤其是同质化因素难以通过产品力提升得到改变;另一方面在调控不放松的背景下,北京2020年房价上升的动力依然偏弱,限竞房也难以在房价上形成突围。国仕英认为,相对区位或资源配套较好的项目依然会受到市场的热捧,配套较差项目销售将会更加困难。新京报
《标杆地产》特30、31版

7月30日,中央政治局会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这是继4月19日之后,中央今年第二次提及房住不炒,也是中央首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。受此影响,截至今日收盘,A股地产板块跌近1.5%,其中凯旋城跌9.21%,华夏幸福、金地、万科、绿地、华侨城等跌幅均超过3.5%;港股也有120只地产个股下跌,其中新天地产集团跌幅达12.5%;融创中国跌幅3.63%。

此次中央表态引发关注,正是因为2019年出现经济下行的趋势,而通过房地产刺激经济是常用手段。中央官宣放弃这一手段意味着,房地产已经从拉动经济的火车头转变为稳定经济的压舱石,房地产即将进入“房住不炒”的横盘时代。

“稳预期、稳地价、稳房价依然是政策的主要内容。”中原地产首席分析师张大伟表示。

历史不再重现

就在中央政治局表态前后,辽宁大连和安徽合肥接连发声,进一步加码楼市调控。

记者从大连市政府网站获悉,7月30日,大连市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》,要求实施商品住房价格指导,严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。其中,“准跌不准涨”的规定备受关注,具体来看,是指已取得预售证的项目,调整预售价格不得高于此前网签价格最低价;对通知发布后首次申请预售许可证的新项目,6个月内不得调整申报价格,6个月后,申报调整价格时,只可申请“下调”,且幅度只能在5%以内。