南方都市报南都讯,目前有实质进展的旧村改造项目

编者按:抚今追昔,大国成长。值此新中国成立70周年华诞,网易房产推出“筑梦70年·大国城长”大型全国联动策划,其中“人居进化论”系列,旨在勾勒出70年人居进化下,一部浓缩的社会变迁史。探讨自住房体制改革以来,流动于城市化繁荣进程中,人居习惯升级,居住产品迭代的时代脉络,以及最为重要的是,历史的年轮之下,普通人、建筑师和开发商的命运交织。序章建筑是城市的肌理,历史是城市的年轮,而人是城市的根脉。建国至今,中国人居走过风云70载。广州,是这部史诗里,独特的记忆锚点。20世纪40年代,广州西关太平街的一幢旧式庭院里,补鞋工发仔、小贩鸡公福、裁缝佬瑞叔,终日与市侩刁泼的包租婆八姑斗智斗勇,但求“有瓦遮头”。
这个街知巷闻的故事,来自电影《72家房客》。彼时,正值民国末年,政局动荡,市井小民和地方权贵之间,积怨多时的住房矛盾,铺开了社会的底色。暗涌就从这个时候埋下变革的种子。一、住房的“大锅饭”时代1949年,新中国成立,原本属于官僚资本家、战犯汉奸等的城市住房收归公有,由国家管理调配,住房进入长达30年集体吃”大锅饭“的年代。
1949年的珠江两岸面对住房的社会主义改造,摆在政府案头有两大难题:没有钱、房不够。为满足调配,1956年,政府启动“私房公有化”改革,采用赎买方式,逐步改变城市房屋所有制,历时两年,至1958年底,私房基本不存在,取而代之的是福利性的公房。1毛3/平的房租压倒骆驼在此之前,1952年,内务部地政司提出“以租养房”,通过收租,维持住房的保养修缮,但这个“房有所养”的良性通道,看似奏效,却只给当时的政府留出了3年的喘息时间。1955年,国家机关干部由供给制改为薪金制,为了减轻机关人员的经济负担,租金再度下调,只象征性地收取收入的2-3%,到70年代末,公房的每月租金仅为0.13元/平。租金收入不到维护成本的一半,政府经济压力陡增,新建的公房建筑质量低劣,配套设施简陋,“高福利、低工资、低租金”的住房实物分配体制,最终成为“阿喀琉斯之踵”。资料记载,新中国成立初期,中国人口为5.4亿,到1978年已暴涨至9.6亿,但这30年间,中国人均居住面积,反而从4.5平下降到只有3.6平。1978年,逾千万下乡知青“大返城”,更是让原本抓襟见肘的住房问题,骤然达到难堪重负的临界点。令人尴尬的“三代同床”以广州为例,1978年,东山区人均住房面积仅3.82平,甚至出现“三代同床”的尴尬窘况,在那个无人谈论房价的年代,“找房子比找对象还难”。“等国家建房,靠组织分房,要单位给房”逐渐失衡,60年代末开始,为解决职工分房困难,“竹筒屋“作为特殊时期的过渡产物,应运而生。这种面宽仅3米,进深达12米的建筑,靠走廊串连起南北两排单间,仅两端通风,状如筒子,不见天日,潮湿昏暗,厕所厨房均为多户共用。
家住东山区的李庆符回忆,高峰时期,竹筒屋曾出现21家共用1个厨房的场景。当时老百姓只希望“吃饭有点餸,住房有点风,手头有点松。”
21户人家挤在厨房做饭,每户只有不到1米的灶位没人知道要在竹筒屋里住多久。他们原以为只需暂住,等分到单位房就可搬离,最终却住到结婚生子。竹筒屋成为普通人仅有的容身之所。二、铁幕在南国徐徐拉开历史会永远记住1979年。身处时代湍流中的普通人,或许还没意识到,铁幕已经在南国花城徐徐拉开。1978年9月,时任国务院副总理的邓小平作出指示:“解决住房问题的路子能不能宽些?譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款。”冰封的河床,暖春开始萌动。
同年年底,十一届三中全会召开,吹响了改革开放的号角;次年元旦,中美建交,2月邓小平访美归来,提出社会主义也可以发展市场经济,其中就包括住房领域。星星之火从南国燎起,广州成为第一个“吃螃蟹”的城市。1978年,广州市政府拨款给各区建房,东山区获拨款100万元,主要是用于房屋维修。但当时区内住房困难户高达2万户,其中人均面积2平以下的特困户就有6000户。时任东山区城建局局长的李庆符感到忧虑:“按照这样的速度,解决2万多困难户的住房问题,起码要200年。”有地没钱的广州,走到了不得不主动求变的十字关口。全国首个商品房小区诞生时势所迫,1979年3月25日,李庆符开始与港商接触,商议在广州选址建设商品房试点,没想到这一场谈判,足足僵持了半年。光是最基础的“三通”,就险些断送了这场合作。建设商品房,港商要求实现“通水、通电、通电话”。但在当时,普通老百姓家里连水电都成问题,更别提电话。这在当时的操盘手李庆符看来,是想都不敢想的“不可能任务”。硬着头皮,最终政府从小北的北园酒家接驳了1根4.3公里长的水管,又从附近的龙潭变电站引来电线,这才勉强解决了水电的问题。通电话就更棘手了。当时整个大沙头,公用电话只有两台,连线路都没有,需要引进方投资30万铺设。最终靠电信局特批,给出400部的指标,才满足了港商“按人口配套40%”的要求。李庆符回忆:“当时装1部电话要2000元,但电信局只收了我们400元。”固话在广州的普及,就始于东山。首次引进外资,程序上无先例可循,李庆符只能摸着石头过河。在和港商签订合同时,原本需要公证,但当时广州没有公证处,李庆符只能求助法院代为处理,后来办好手续,港商还从香港买了1台打字机送给法院,当作公证费。最后是选址的问题。时任广州副市长的林西提议,当时东湖公园旁有个废水厂,该地块可加以利用。原本港商愿意投建15万平,最终广东省只批了6万平作为试点,但合作总算是尘埃落定。1979年10月15日,秋交会闭幕当天,穗港双方签订了引进港资建房的合同。12月21日,随着第1根混凝土灌注桩,中国第1个商品房小区——东湖新村,正式诞生。
800元/平的房子在香港哄抢根据穗港双方合同,东湖新村共规划25栋住宅,由广州提供土地,港方提供资金,6万平试点中,首期的2万平共10栋,由港商在香港发售。资料记载,1979年,香港刊登了广州出售商品房的广告,200套房吸引了1800人认购,当时100元港币只能换30元人民币,按2800元/平港币的售价折算,仅相当于人民币800元/平,一经推出就被抢购一空。这批香港买家,一部分希望在广州置业解决内地亲人的住房问题,一部分人在广州经商,购房用于自住。传言当时有1位香港买家,一口气买了十套给广州的亲戚居住。1982年全面交楼的东湖新村,创造了多项全国第一:不仅是全国第1个商品房项目,也是第1个引进港资开发商、实施小区管理、配套载物电梯的住宅小区。在东湖新村之前,广东住宅布局多以行列式为主,自东湖新村开始,80-90年代,围合式布局逐渐成为主流,与此同时,“竹筒屋”的户型排列也走入历史,住宅多采用梯间式,而此后在全国流行的一梯四户,就来自东湖新村。历史的齿轮一旦开启,便不会停息。东湖新村开辟了“拆迁安置与解困保障相结合”的模式后,广州政府又在湖滨花园、花园新村、五羊邨以及文德路、西元岗等地加以复制,建成了100万平以上的住房,其中5成约5000套,用以满足困难户的需求。1980-1985年,广州人居居住面积从3.97平升至6.62平,涨幅达67%,是建国以来增速最快的5年。三、房改:请回答,1998在时代的洪流之下,个体遭遇了第1次命运的“拐弯”。东湖新村之后,中国城镇住房制度改革(简称“房改”),经历了试点售房(1979-1985年)、提租补贴(1986-1990年)和以售代租(1991-1993年)的试错阶段。1982年,国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点,试行新建住房补贴出售。个人购房只需支付1/3的房款,剩余2/3由地方政府及职工所在单位分担补贴,简称为“三三制”。普通家庭约花费两年收入,就能买到1套普通新房。然而在今天看来求之不得的福利政策,当时却遭到“冷遇”。巨额的补贴,让地方政府和职工单位不堪重负,压力层层转嫁,社会资金难以形成良性循环。与此同时,尽管个人仅需承担1/3房款,但当时广州1套70多平的住房,月租仅2元,因此,多数居民仍然宁可租房不愿买房。1985年,补贴售房不得不以失败告终。“试点售房”受挫,原因之一就是低租金制,改革势在必行。1988年,政府正式推行“提租补贴”,一方面全面提高租金,以租养房,推动居民购房;一方面理顺分配关系,把补贴理入工资,计入企业成本,提高职工的经济负担能力。遗憾的是,紧接着,国内发生了严重通货膨胀。考虑“提租补贴”在成本推进效应下,可能使经济形势更趋于恶化。原计划用时3-5年完成的方案,尚未全面开展就宣告夭折。1994年7月,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布,开始建立公积金制度,增强了职工购房的支付能力和消费信心,中国人自此才培养起攒钱贷款买房的习惯。真正扭转局面的分水岭出现在1998年。1998年7月3日,中央正式发文,决定自当年起,停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。标志着中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上句号。
福利分房制度取消,原先分得住房的人,成为时代的受益者,率先尝到改革的红利,得到“房改房”的选择权。而普通人的命运,也许就是从这一刻,走向各自不同的分岔口。作为过渡阶段的特殊产物,“房改房”也叫已购公有住房。当时,政府鼓励职工购买公房,针对不同收入的家庭,按不同价格出售,对于部分困难地区,甚至实行成本价的标准。家住越秀的蔡先生回忆,当时他所住的房子成本价是7万,抵扣了20年工龄补贴后,个人只要补交1.6万就能得到1套两房。虽然这在当时不是1笔小数目,但大家都拼了命凑齐。如今正值知命之年的沈绎,在1998-2018的20年间,先后在广州买了18套房,而他命运的起点,正是千禧年前后的这场“世纪之变”。2000年,赶上广州福利分房的末班车,他只花了6.8万就在天河买了1套大三房。2003年,国企改制,他拿到20万的自动离职补偿款,又恰好在2005年遇上集体宿舍拍卖潮,顺利分两次买了6套天河的小单间。连沈绎自己都感慨:“踩对了时代的步点。”四、人居进化浪潮席卷而至90年代末,广州人均居住面积已经是80年代初的3.3倍。空间得到满足,人居进化转入品质提升的跑道。如果说90年代的关键词是“抄”,那么2000年开始的关键词就是“精”。粗放发展
泛滥的“伪”欧式建筑瀚华建筑设计总建筑师冼剑雄回忆,80年代,广州住宅参考香港模式,首先引入了飘窗、首层架空等设计,但建筑密度过高,随后向新加坡借鉴,才开始重视园林景观与建筑的融合。瀚华建筑设计总建筑师冼剑雄直至90年代中后期,随着第1批下海者富起来,建筑外立面也开始强调“气派”。受后现代主义影响,欧陆式、地中海和Art
Deco等风格大行其道,但往往流于形式,表面豪华,却徒有躯壳。“我们也要理解。改革开放,突然之间,大家手里有了点钱,都希望住得更有品质。那什么叫有品质?在当时大众眼里,稀有的西式建筑就代表珍贵。”汉森建筑设计总建筑师盛宇宏解释道。与泛滥的欧式建筑互为表里,是同时兴起的留学风潮。1991年,盛宇宏头顶中国建筑系最牛老八校毕业生的头衔,杀入香港优秀人才交流计划。但彼时的香港建筑界,不曾留学镀金,没有港大背景,几乎难以立足。汉森建筑设计总建筑师盛宇宏
就在那年,180多公里之外,坐落于广州越秀环市东路的广东国际大厦建成,200米、63层的高度,蔚为壮观,举国沸腾,刷新了当时内地城市天际线的记录。两相权衡,1993年,盛宇宏决定回到家乡广州,加入当时国内正在涌起的建筑新浪潮。一出一进之间,见证了穗港两地追赶的步伐。位于中山八路的富力广场,是盛宇宏返穗后首个设计作品,这也是广州首个引入港式飘窗的楼盘。他清楚记得,拆下棚架的那天,富力董事长就在现场,当他看到欧式外立面时,脱口而出:“不愁卖”。
重走现代主义
寻找建筑在地性同样是1993年,师承建筑大师何镜堂的冼剑雄,此时已经参与了市长大厦和大都会广场两座地标的设计,那年他25岁。作为本土长大的广州人,冼剑雄看到“伪”欧式建筑像海藻般在这块土地上蔓延,心生隐忧,提出“广州应该重走现代主义”。在他看来,80年代的天时地利,让广州从“竹筒屋”直接跳到“欧陆风”,中间缺乏现代主义的长期滋养,步伐走得不够稳。“我们推崇简约的现代风格,重点研究空间、细节、材质、比例和虚实的关系。”冼剑雄认为,粗放发展的时代是时候结束了。异曲同工,盛宇宏反复提及的则是建筑的“在地性”。他认为,时代的审美不应受到嘲讽。所谓“在地性”,不只要尊重地理环境和地方人文
,更要关怀建筑中最重要的组成——人。建筑师引导社会审美,要建立在大众喜欢的基础之上。“后期我们也从徽派建筑、岭南建筑中,提炼符号,放到具体设计里。比如富力城,是东南亚风格,方圆云山诗意,是新中式风格,美好居,是现代风格,我们都在尝试。”盛宇宏希望以此打破清一色欧式风格的状态。建筑的魅力,是与时代共同成长。80年代,建筑为50后设计,如今,建筑为00后设计,不同年代的需求不断迭代,这种审美上的差异,不是冲突,是流淌的演绎。日子越过越好
房子却越建越小大到建筑,小到户型,自有商品房以来,广州的产品都在不断迭代。80年代开始,港式住宅流行,广州涌现了大批只有飘窗没有阳台的产品,而受高密度所限,当年奇葩的“钻石户型”也屡见不鲜,如今在广州二手房市场,还有不少“房出阳台、厨卫相倚”的老式住宅出售。2000年后,楼市爆发,用冼剑雄的话说,当时是“建多少就卖多少”。开发商开始强调周转率,必须形成标准化:“这才够快,一拿到图纸都不用画,直接套上就开始建。”因此,在楼市最火的时代,创新反而最为停滞。但近年来,地价暴涨,体量紧缩,开始倒逼开发商重视差异化。冼剑雄坦言:“现在开发商拿地,可能就几万平,而且每宗地的形状都不太一样,想标准化都难。“产品就是在这种背景下,向”小空间、高利用率“升级。最新数据显示,2018年,广州人均居住面积已达到35平,足足比1980年翻了三番。与此同时,广州的户型却越建越小,70平就有三房,90平能做四房,这放在20年前,简直不可思议。在冼剑雄看来,这不是坏事。”北上广深都是两三千万的人口,如果像铺大饼一样往外扩张,交通、能源各方面都难以负荷,最有效解决人口居住的问题,就是提高居住效率,这也是对资源的集约利用。“他解释道。高房价导致房子小,已经是大势所趋。怎么提供兼容性更强的设计,让居住者适应人生不同阶段的需求,才是破题的正确方向。盛宇宏认为,”通过精细化的内外部设计,优化流线,小空间也可以呈现愉悦的生活状态。”五、人居下半场
旧改进行时不破不立。回顾广州人居进化史,一体两面,“建”的另一面就是“拆”。“每根烟囱倒下,都有富力的功劳”90年代初期,广州城区大量生产力低下的旧厂,与起飞的市场化经济背道而驰。“走了一镇又一镇,镇镇像农村;走了一村又一村,村村像城镇。”就是当时外界对广州的初印象。破旧立新,成为顺势而为的必然选择。就在这个时候,广州本土开发商中,涌现了第一批“造城者”。第一梯队中,最关键就是富力。1994年,富力以荔湾区嘉邦化工厂旧改作为“开山之作”,打造富力新居。此后,更是一路高歌,相继收购了广州钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等,诞生了富力广场、富力半岛花园等地标楼盘。短短7年,截至2001年末,富力在广州已完成10个大型旧改项目。
当时业内笑称:“广州每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”。但随后,原本“一案一策”由开发商收购改造的旧厂,转由政府连片收储,开发商拿地难,广州旧改步入停滞期。直到2003年,靠旧厂改造起家的富力再度出手,这次的目标是——“旧村”。时至今日,当年富力首个城中村改造项目猎德,仍是广州旧改史上建立模板的“传奇之作”。此后,富力又操盘了广州第一个由民企完成的旧村改造项目——杨箕。10余年间,富力在广州参与了茅岗、笔村等多个旧村改造。
50年代的猎德村如今的猎德村旧改新赛场:政府让利,新政开路今天看来,富力下对了注。根据近期戴德梁行发布的报告显示,目前,珠三角多个城市的土地开发强度均处于高位,广州主城区的土地开发强度已超过48.9%,其中越秀区更是达到惊人的90%。城市外拓艰难,新增土地受限,向内而生的“旧城改造”升级为“城市更新”,成为未来广州人居进化的新赛场。戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及高级董事邵丰介绍:“广东的城中村改造面积,占到全国的60%。”根据2019年发布的《广州市2019年重点项目建设计划》,今年全市城市更新重点项目达到了51个,其中,旧村改造23个,旧厂旧改19个,老旧小区微改造9个,总投资达92.8亿元。比规模更挑动房企神经的还有旧改模式的革新。邵丰指出,以往旧城改造主要由政府主导,政府征地后,通过“招拍挂”的形式出让给开发商,是自上而下的模式。考虑到前期征地成本,政府通常提前引入意向房企,将征地工作前置到开发商头上。直至招拍挂后,政府获得土地出让金,再与房企进行结算。这就可能导致两个问题。一是前期村民对开发商认可度低,沟通难度大,容易滋生贪腐;二是开发商提前补偿村民的垫资压力高,甚至还有可能在最终拍地时折戟,导致前期投入资金付诸东流。2018年,广东旧改土地逐渐从“招拍挂”向“协议出让”改革,广东省国土资源厅厅长陈光荣表示:“政府制定新政的目的是放开手脚,但也请房企守住底线。”政府让利,新政开路,扫清障碍的“旧改”新赛场,成为房企争抢的“大蛋糕”。戴德梁行邵丰解释道:“虽然拆迁改造看起来资金量大,但确定投资主体身份后,开发商可以就此进行融资,目前银行对城市更新项目非常鼓励。”因此,在目前融资环境不佳的情况下,拿下旧改项目,反而为房企缓解资金压力提供了出口。正如当年赶上房改末班车的幸运儿,如今房企比拼的也是,谁能踩对“旧改”的步点。厉兵秣马,谁的手里弹药足,谁就在楼市的下半场立于不败之地。还是拿富力举例。今年4月份,富力专门成立了城市更新集团,组建超300人规模的团队。8月份,富力发布的2019年中期业绩显示,集团2019年上半年在中国22座城市以均价2700元/平购入建筑面积约650万平。目前拥有土地储备权益可售总建筑面积为6100万平。比体量更值得注意的是富力的拿地成本之低。2700元/平,这个数字,几乎与布局三四线城市的房企持平,而众所周知,富力的大头,一直是以广州为大本营的一二线城市。能在低成本的同时保持高土储,富力靠的正是口袋里超大体量的城市更新项目。截至2019上半年,富力签约合作城市更新项目超过60个,仅广州,已签订合作协议或意向合作的旧村项目就超过20个,其中就包括黄埔笔村、茅岗村、白云陈田村等数个“巨无霸”项目,一张棋盘已经在广州的版图上缓缓铺开。陈田村:
6月份启动以来,集体物业拆迁进度突破8成其中值得关注的是富力今年3月份拿下的陈田村。该项目改造范围达62.61公顷,总投资估算约105亿元,采取的正是“自主改造、协议出让”的新模式。陈田村自今年6月拆迁启动以来,整体拆卸面积超过46万平,集体物业拆迁进度突破8成,接下来即将启动1期开发建设,并同步筹备村民住宅签约。
陈田村集体物业拆迁前后对比作为咨询公司,戴德梁行曾参与包括陈田村在内的多个城中村改造项目,邵丰分析认为:“陈田村改造进展顺利,关键是处理好了各方利益。首先,陈田村原本是汽配城,物业租金是村民的重要收入,大面积的留用地,复建集体物业,保障未来村民的收益;此外,通过异地安置,让此前的汽配商户迁址到花都,各方的诉求都得到满足。”根据戴德梁行数据,广州城中村改造,从开始到实施,最起码需要5年以上。事实上,陈田村早于2011年就开始启动改造,如今的快速推进,得益于早期的持续跟踪。市场开放,利于融资,未来城市更新的关键是“得人心”。“我们在欧洲看到的旧改,改完以后,每个都是获奖作品,特别有意思,大家都愿意待在那样的地方。”在建筑师盛宇宏看来,设计远比砸钱重要,在这个维度上,广州还走得太慢。“广州的旧改是起了个大早,赶了个晚集。”邵丰认为,尽管以往广州旧村改造存在“容积率过高、配套未及时跟上”等弊病,但这都是阶段性问题。如何寻找经济效益和社会效益间的最大公约数,是未来人居探索的方向。70年人居进化,在这座城市留下深深浅浅的年轮。但回头看,广州的每一步,都没有白走。作者:黄冰馥参考文献资料:[1].《广州房地产年鉴》,广州房地产年鉴社,2006[2].《回望1978-1979丨找房子比找对象还难!“铁幕”拉开的大决策》,中国房地产报,2018[3].《李庆符:当年建起首个商品房小区》,广州日报,2018[4].《中国房改回眸:请记住1998》,时代财经,2019[5].《新中国70年城镇住房制度的变迁与展望》,国家治理周刊,2019
房企生存艰难群像:卖项目求生 中小房企生存难62栋税收亿元楼
这就是天河CBD摩天大楼生产力房产广州站

来源:南方都市报南都讯
近日,广州目前的251个已批未完工旧村、旧厂改造项目名单被披露,广州将对这些城市更新项目进行现场监督巡查,督促其加快实施。实际上,广州近年多个城市更新项目有实质性进展,新的保障政策也在出台,广州启动旧改十年后,进入了新一轮提速…

在富力看来,旧城改造并不是简单的推倒重来,还需要考虑文化的传承、城市片区的规划和产业发展相结合,以实现城市与村社集体经济的可持续发展。随着时代发展的需求变化,富力集团认为,旧改承载着更大的意义,不单纯是建筑物的拆旧建新,更重要的是通过产业的升级换代带动区域的发展。

历经10年的探索和发展,伴随着城市拓展空间的日趋减少,广东逐步进入城市更新时代。  今年以来,包括广州、深圳在内的多个城市纷纷推出众多旧改项目,吸引了活跃在广东市场的各大房地产开发商积极应对,抢占城中村改造这块大蛋糕。  专题撰文
信息时报记者 李东元  旧改热潮
广州今年加快推进城市更新改造  日前,中国政府采购网发布《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目公开招标公告》和《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作(2019~2020年度)公开招标公告》。招标内容显示,截至今年7月底,广州11个行政区已批未完工项目251个(项目数量随项目批复和推进动态增减),包括旧村改造、旧厂改造及旧城改造(老旧小区微改造项目除外)三类。已获批改造的旧村有38条,改造范围用地面积达1742.64公顷;旧厂改造项目213个,涉及用地面积1383.88公顷。据悉,今年广州有实质性进展的旧改项目为37个,合计面积745.85公顷。  2019年广州政府工作报告提出,今年将加快城市更新改造,推动151个老旧小区微改造、10个旧村改造、50个旧厂改造项目。随着经济发展向高质量转化,城市经济发展与空间利用对城市功能提出更新更高的要求。为满足城市功能升级需求,城市更新已成为城市发展的主要途径。  在8月19日开幕的2019深圳产业园区、城市更新、城市土地和房地产业博览会上,深圳市城市更新和土地整备局携84个更新项目亮相。作为深圳旧改重点的龙岗区,在城市更新方面已列计划169个,计划准备用地2217公顷,已批规划90个,规划批准用地1229.1公顷,更新土地供应面积650.7公顷,其中公共设施用地275公顷。而其他各区也有十多个至数十个不等的项目供应市场。  除广深两地外,珠海、佛山、东莞、中山、惠州等城市今年也纷纷推出大量旧改项目。其中,参与城中村改造已经成为房地产企业拿地的重要途径。  政策助力
引入市场力量具体实施改造项目  除大量推出三旧改造项目外,政府在鼓励企业参与、加快改造项目推进方面政策不断。今年8月底,广东省政府就关于政协十三届全国委员会第二次会议第2812号(经济发展类173号)提案答复的函中,在回答三旧改造中政府与市场的关系时指出,广东从2009年起全面推开三旧改造工作(其中旧村庄改造与城中村改造有重叠),三旧改造工作采取市场化运作模式,通过政府放权让利引入市场力量具体实施改造项目。在此过程中,政府主要负责编制规划、制定政策、行政审批、项目监管等工作,而拆迁谈判、申报手续、开发建设等事务性工作则由市场主体承担。这种运作模式切合珠三角地区的实际情况,有利于发挥政府与市场两方面优势。  同时,该函指出,上述运作模式也存在一些不足,有必要在继续坚持市场化运作模式的基础上,在一些关键环节加大政府对市场的支持力度。当中包括发挥政府补位作用、建立倒逼促改机制、优化土地出让价款计收、降低改造项目税负成本等,以进一步优化政府与市场统筹推进机制,用好政府有形的手和市场无形的手,形成协同推进城中村改造的工作合力。  今年11月5日,广州市住建局印发了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》,进一步规范广州旧村改造成本测算以及村民回迁复建安置、临迁费用、搬迁奖励等问题。政府出台的一些政策,让房地产开发商有了更为清晰的指引。  房企转型
成立城市更新集团开高薪挖专才  市场变化,房企纷纷积极应对。近年,各大房地产开发商在原有的业务板块基础上纷纷成立城市更新集团(部门),向旧改项目发起进攻。据不完全统计,目前广州房地产开发商中成立城市更新集团(部门)的已达40个,而深圳则有32个。  与此同时,房企的人才竞争也愈演愈烈。富力、保利、时代中国、佳兆业、星河等企业多年来均涉足旧改项目,并利用其人才体系培养出一批相应的专业人士,但其他新晋城市房地产开发商的更新板块几乎是从零起步。因此,各房地产开发商频频发起挖角大战、招聘大战,纷纷把目光放在有经验的人才身上。  据记者在猎聘网上的不完全统计,在北上广深四大一线城市中,广州是城市更新招聘企业最多的城市之一。有全球500强企业开出600万元年薪,高薪聘请城市更新集团总裁。而最基层的城市更新专员,年薪也普遍在7万~18万元不等,明显高出其他同级别岗位的薪酬。  有业内人士戏称,在房地产企业,一般的岗位掌握相应的专业知识即可胜任,而在城市更新领域,比如专员,除了需要掌握政策、流程等专业知识,还要会谈判甚至必须会说粤语。因为要在一线和村民打交道,很多老村民都不怎么说普通话,用粤语会更加亲切,更容易被接受。

近日,广州旧改又喜提热搜,随着广州市住房和城乡建设局对《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目》《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作》进行公开招标,标志着广州旧改进入加速阶段。
  据统计,截至目前,广州市已批未完工项目251个,总面积达3126.52公顷,其中旧村项目多达38个。2019年有实质性进展的旧改项目为37个,合计面积745.85公顷。
  文/图 广州日报全媒体记者 陈白帆   多区旧村改造实质推进
  在251个已批未完工项目中,旧村项目多达38个,其中黄埔占比最多,大约为14个;随后是荔湾,共有7条村;天河有6条村被提及,白云、海珠也有2~3条村被纳入。
  这38个旧村中被列入“2019年有实质性进展项目列表”的,有海珠的沥滘村,白云的陈田村、小坪村,黄埔的萝峰村、沙步村、大塱村、黄陂村、红卫村,花都的横潭村,南沙的金洲村等,都在今年处于新开拆、新开工建设、新批复等阶段。
  近日,越秀地产成功获得有“淘宝第一村”之称的里仁洞村项目旧改资格以及富力地产竞得花都区田美村东南经济社旧村全面改造项目,预期年内还将有更多旧村传出牵手企业进行深入改造的消息。
  从地理位置上看,海珠区的沥滘村和新市头村,均位于中轴线附近,荔湾几个旧村则较靠近大型居住社区广钢新城、白鹅潭核心区以及大坦沙。黄埔的旧村面积普遍较大,仅黄埔沙步村总占地面积就达到163.14万平方米,约为杨箕、猎德的六倍。白云区的旧村则围绕白云新城,陈田村位于地铁2号线江夏站上盖,小坪村则位于白云新城西延区,整个白云西部今年都将进入快速发展期。
  今年以来,各大房企不仅加大了对旧厂、旧村等改造介入的力度,还专门成立公司将其纳入核心业务范围。
  比如,富力集团就在7月底官宣其富力城市更新集团于4月份正式成立,已签约改造的村庄超过二十个。在7月份拿下广州里仁洞村旧改项目的越秀地产在近年除了开展广州造纸厂旧厂更新改造项目外,还将通过打造里仁洞村发力旧村改造,打造集居住、艺术、都市、商业、办公、教育等于一体的广州南CBD国际新城。2019年上半年,时代中国已成功转化4个城市更新项目,相当于去年转化的总数量,总货值近319亿元。今年3月份,从化第一宗公开招标的旧村改造项目禾仓村确定牵手时代中国,预算总金额约46亿元。
  荔湾旧村改造主要围绕广钢新城、白鹅潭核心区和大坦沙
  荔湾被纳入已批未完工项目中的旧村主要有花地村、茶滘村、东漖村、河沙村、西郊村、坦尾村和鹤洞村,主要围绕广钢新城、白鹅潭核心区和大坦沙。茶滘村是2018年广州市旧村改造重点推进的项目之一,规模大约相当于5个杨箕村,2018年12月上旬茶滘村就开始建设两个城中村安置房项目。东漖村的合作企业是保利置业,在开发改造过程中,位于芳村中部,同样较为靠近白鹅潭核心区。河沙村、西郊村和坦尾村同属于大坦沙岛改造项目,这也是广州首个整岛规划、统一改造的试点,由凯德置地集团操刀,预期总投资近300亿元。广钢新城旁的鹤洞村则确定牵手方圆集团,拆迁补偿方案若通过率达八成有望年底动工。
  目前荔湾的一手住宅供应大户仍然是广钢新城,大坦沙则处于双地铁盘同场竞技的状态。
  白云旧村改造围绕白云新城   花都旧村改造围绕花都湖
  被列入广州市已批未完工城市更新项目中的旧村,白云区目前不算太多,主要有陈田村、小坪村和田心村。陈田村和小坪村靠近白云新城,陈田村旧改由富力操刀,小坪村旧改由佳兆业作为合作企业,田心村已进入了首期拆迁复建阶段,合作企业为万科,将作为白云区同德围“突围”的南大门。花都横潭村是花都第一个公开招商的旧村改造项目,今年6月份经过村民公开投票表决确定了时代中国正式成为花都横潭村旧改项目合作企业,总投资预算约8亿元,较靠近花都湖片区。
  从化被列入清单的主要有元洲岗村,该村位于从化太平镇,被105国道贯穿,附近最近的地铁站主要有赤草站,较大型的住宅项目包括碧桂园荔山雅筑以及人盛巴厘天地等。
  黄埔旧村改造有地铁便利   广州日报讯
数据显示,2019年,黄埔区计划批复城市更新全面改造项目27个,力争已批13个旧村改造项目完成拆迁安置签约率八成以上。据悉,2018年以来,黄埔区审查申报纳入城市更新项目库的项目共95个,纳入2019年城市更新年度计划项目共100个。可以看到,目前有实质进展的旧村改造项目,地段位置都相当不错,有地铁的便利,随着改造的快速推进,预计将持续为黄埔楼市带来可观的新增供应。
  位于广州科学城东部的萝峰村旧改项目,从地段来讲,在地铁香雪站以东,香雪公园旁,自然是非常有吸引力的,目前进展也是相当快的。今年3月,《广州市黄埔区萝峰旧村改造实施方案》获得批复,今年6月,由星河湾打造的萝峰旧村改造项目展示中心正式亮相。
  大塱村位于黄埔区萝岗中心地带,邻近黄埔区政府,在地铁萝岗和香雪站之间,是距离黄埔区府最近的旧村改造项目,由保利操刀。今年6月,《大塱村旧村改造实施方案》正式获黄埔区政府批复。根据改造实施方案,大塱旧村改造项目建新范围约16.04公顷,总建筑面积
53.02万平方米 。
  沙步社区位于黄埔临港片区东部,占地面积约158.27公顷。今年3月,沙步村城市更新项目启动首期拆迁复建仪式,宣告黄埔区最大的“城中村改造”项目顺利奠基。
  黄陂村所处地段位置极佳,南邻地铁六号线黄陂站,东近金峰站,交通便利。今年1月,黄埔区人民政府官网发布《关于黄陂社区长安片区旧村项目改造的通告》,明确表示,2019年1月17日起,黄陂社区长安片区旧村项目改造进入动迁和建设阶段。
  红卫村位于黄埔区九龙镇,由四个社组成,村域总用地共约518公顷。其中,一社、二社旧改工程由时代拿下,改造规划总用地面积25.78公顷,规划计算容积率总建筑面积83.08万平方米,预计总投资80亿元,已在2017年10月启动改造。合景决胜公司则牵手红卫村三社、四社。
  海珠南沙多条旧村改造进展有条不紊   广州日报讯
根据日前广州市有关部门公布的2019年37个有实质进展的旧改项目,海珠、黄埔、南沙等地均有旧村进入开拆或基础数据核查等阶段。
  8月11日,海珠区沥滘村在原长江百货交易城举行盛大的复建房开工仪式,正式拉开沥滘村旧改复建的帷幕。位于沥滘振兴大街上的沥滘城中村改造签约中心也同日启用,村民可以就私宅改造前来签约。
  2019年1月,海珠创新湾城市设计及控制性详细规划正式落地,据透露,沥滘复建房资金共涉及128亿元,预计复建房的建设将需时3年。
  记者从保利发展了解到,该集团参与的黄埔区红卫村旧改已进入基础数据核查阶段。此外,在2019年之前已进行的冼村和小新塘旧改也分别取得喜人的进展。冼村二期复建房已于8月15日顺利收楼,小新塘6000多套复建房已分配完毕。
  今年6月初,星河湾参与旧改的萝峰村正式开放城市更新展示中心,多套复建房板房向村民开放,目前正在展开前期的动迁工作。
  除了沥滘旧改取得重大突破外,珠光集团参与的从化东风村改造也在有条不紊地进行之中。根据改造计划,该村占地约419公顷,旧村改造将直接惠及东风村5000名村民,未来将建成“生态智城·滨河新区”。目前地铁14号线一期总站东风站就设在东风村附近,地铁的开通已为从化楼市带来新气象。记者从“广州从化发布”微信公号了解到,该公号于上周曾经发出过有关东风村的最新消息,主要是向大众和村民解释未来旧改的前景目标以及选择“国有证还是集体证”的区别。记者从珠光集团有关人士处了解到,东风村尚未就旧改后选择国有土地证还是集体证进行表决。
  南沙幅员广阔,旧改工作也在如火如荼进行之中。在37个有实质进展的项目中,包括升龙集团参与的金洲村旧改。金洲村位于地铁4号线的金洲站附近,周边是南沙区最为成熟的商业和居住区域,金洲旧改将为村民改善居住环境。从市场供应来看,金洲目前以二手房成交为主,周边购房者一直等待金洲片区有新盘面市,相信旧改将可以进一步释出新增供应。此外,根据日前公布的《广州南沙新区横沥分区控制性详细规划》,从截至目前南沙各镇、街道规划的内容来看,未来横沥镇或许将成为南沙最强镇。南沙当地的微信公号认为,这对于横沥镇的所有村民都是一大利好,他们将可共享南沙大发展红利,让村民直接受益。横沥镇紧邻明珠湾区核心区,位处南沙未来的主中心城乡发展轴上,从控规来看,横沥镇未来的环境、配套、交通、医疗、教育等都非常优质便捷。

而同样位于名单中的潭村,进展快一些,已于2017年10月完成村民住宅建设,村民已全部回迁。

从旧改村到土豪村,有着“旧改王”之称的富力集团在广州开创的“猎德模式”,正在走向全国,在西安、太原等城市落地生花。应时代需求,富力集团的城市更新项目也因时而变、因地而异,正在通过产业的升级换代带动区域发展。

从这些项目的位置来看,除越秀之外的10个区都有分布,海珠2个、荔湾7个、天河6个、白云4个、黄埔14个、花都1个、番禺1个、南沙1个、从化1个、增城区1个。

截至2019年6月30日,富力城市更新板块签约合作城市更新项目已超过60个,规划总建筑面积超6000万平米。按货值算,一二线城市占比95%,大湾区占比70%。已完成改造的项目包括广州越秀区杨箕村、天河区猎德村,还有正在推进的白云区陈田村、黄埔区笔村、茅岗村等。

本次公布的251个已批未完工项目中,旧厂项目清单中列出了213个改造项目,改造面积总计约1383.88公顷,包括白云区25个,从化区9个,番禺区20个,海珠区18个,花都区16个,黄埔区16个,荔湾区16个,南沙区5个,天河区27个,增城区61个。

富力地产凭借以往的旧改经验和雄厚的经济实力, 仅仅三年时间,
便将猎德村这个原本贫困落后的“城中村”打造成广州第一个旧改“土豪村”。改造后的猎德村环境得到根本改善,绿地率由改造前的5%提高到30%,
增加绿化面积1万多平方米; 建筑密度由原来的60%降低到28%。

都是2万出头,看好知识城还是教育城?

乐居财经

目前的14个已批未完工项目,大多数都分布在黄埔区南端,若把现有的地铁6号线向东画延长线,它们大多分布在这条线以南,有很多是黄埔临港经济区的范围内。

杂乱无章的“握手楼”
“贴面楼”被蜘蛛网般纵横交错、粗细不一的电线笼罩着。这个昔日的猎德村,是广州“城中村”的缩影。而今,猎德村一改“城中有村,村中有城,村外现代化,村内脏乱差”的景象,成为广州首个城中村改造的“地标名片”。

各区也在积极总结和探索旧改经验,如白云区,制定了《白云区旧村改造三年行动计划(2019-2021年)》,三年内集中力量加快推进田心村、陈田村、小坪村、江夏村等旧村庄的全面改造工作,还在全市率先印发了《白云区旧村庄全面改造程序指引(试行)》,明确规范白云区旧村庄更新改造程序,同时强调由政府主导。

此外,富力集团还于2019年成立了富力城市更新集团,并相继成立了富力陕西城市更新集团、富力华北城市更新集团、富力深莞惠城市更新集团,多点开花,全面布局。除城市更新项目外,西北地区已经成为富力继广州大本营之后的又一业绩贡献主力区域。在总结广州“猎德模式”经验的基础上,富力集团因地制宜,因城施策,着力打造属于西北城市更新的特色“猎德模式”。

同日发布的另一份招标公告显示,今年至目前为止,广州有37个旧改项目有了实质性进展,总面积7.46平方公里,包括今年新开拆的海珠沥滘村、白云陈田村项目,新批复的黄埔萝峰村、沙步村、大塱村等。

在中国房地产发展面临空间增量约束的大环境下,城市更新对存量空间的有机改造,有利于提升整个城市的环境品质和空间尺度,提高城市运营效率,城市焕发新机值得期待。而在此过程中,涉及空间活化、产业植入、功能提升、价值重构、文脉延续、文化复活等多方面的工作,有着二十几年城市更新经验的富力集团已经开始大展拳脚。

自2009年广东省出台“三旧”改造政策以来,广州在省相关政策的引导下不断探索有组织、系统性的“三旧”改造工作,并于2015年出台了《广州市城市更新办法》,正式将“三旧”改造的工作内容统一纳入城市更新。2016年,广州市政府进一步发布并实施了《广州市城市更新总体规划(2015-2020年)》。由于上一轮广州市城市更新总体规划将于2020年到期,广州也于近日启动了对《广州市城市更新专项总体规划(2018-2035年)》编制项目的公开招标。

提起富力的旧改项目,就不能不说起“猎德模式”。猎德村是广州最早完成改造的城中村之一,
也是广州最成功的旧村全面改造项目。

在旧厂改造方面,增城近年来在探索不同的改造方向,有9个淘宝村的牛仔之乡新塘镇,将旧厂房改造为牛仔谷电商产业园,成为增城区“三旧”改造的一个典范。

“广州每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”,当地人笑称的这句话早已成为现实。近年来,富力致力于将城市更新的经验延伸拓展至全国多个区域,并逐步将城市更新作为集团发展战略方向之一。目前,富力集团在广州已经完成了富力新居、富力广场等10个大型旧改项目,总面积超过250万平方米,积累了丰富的旧改项目经验。

荔湾的这些旧村项目大多批复已有多年,其中花地村在是穗府会纪[2007]241号文批复的,至今已有12年,是目前清单中最早批复的一个。茶滘村、东漖村项目是在2009年批复的,河沙村、西郊村、坦尾村改造是在2012年批复,最新批复的是鹤洞村,在2018年批复。

具有九百多年历史的杨箕村也是富力城市更新的典范,创造了至今为止广州唯一一个由民企完成的旧村改造项目记录。改造后的杨箕村仍保留着岭南特色的祠堂及龙舟文化。富力借力改造使传统与时代并轨,让传统文化发扬光大

今年以来,增城的旧厂改造工作进展显著,在市住建局披露的37个今年有实质性进展项目中,增城占了13个,均为旧厂改造项目,有5个是今年新批复,8个为今年新开工建设。

通过改造, 村民和村集体经济收益猛涨的同时,
猎德村还节约土地247亩,节地率达52%。学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施一应俱全。此后,猎德村所在的广州CBD珠江新城随之得以开发建设,一批高楼大厦如雨后春笋般涌起。

荔湾区的已批未完工的旧村改造项目有7个,这个数量仅次于黄埔的14个。荔湾的旧村项目还有个特点,改造面积大,7个项目的改造范围用地面积总计有424公顷,占了38个旧村项目的约四分之一,尤其是大坦沙岛上的三个村,面积都相当大,这在几个中心城区的旧村里,是不多见的。

富力更围绕猎德村,
打造了江景写字楼天盈广场、时尚购物中心天汇广场、六星级酒店康莱德等多元商业形态。由此,猎德村的旧改模式成为业内的先进经验广为流传。