(3)新澳门普京网址:提高三四线城市的项目准入标准,房地产行业已渐入微利时代

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原标题:恒大、碧桂园、万科、保利、融创“大变局”

本报北京讯
4月初,中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》榜单数据显示,大多数企业依然保持强劲发展的势头,取得了良好业绩;但另一方面也显示,企业战略重心向二三线城市转移。

房地产龙头年报透露的2018行动攻略!

一、恒大集团

轻金融导读:

榜单显示,万科、恒大地产表现强势,万科以145亿元、恒大以129.5万平方米分别高居销售金额和销售面积榜首;碧桂园、福建融侨则表现出强劲的增长趋势,分别实现了60亿元和31.2亿元的销售额;富力地产也达到75.5亿元的较佳成绩,完成了全年销售目标的四分之一。

$华宝香港中小$ $香港中小$ $标普香港上市中国中小盘指数(.SPHCMSHP)$

二、碧桂园

2018年以来,不少中小开发商挣扎在生死边缘,大房企的战略转型却愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向),具体来看:

中房信分析师认为,历年第一季度都是各房企销售的低潮期,而且今年政府又在一季度集中出台了一系列调控政策,在此环境下,企业在一季度依然获得不俗的业绩实属不易。根据市场以往第二、第三季度的市场销售情况来看,各企业在一季度之后的销售业绩表现更值得期待,全年有望延续较好的增长势头。

摘要:2018年的5月进入盛夏,房地产行业已经光着膀子加油干了。1-5月,碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、龙湖、华润、绿地、华夏幸福10家龙头企业销售业绩同比平均增长21.5%,继续领跑行业。什么策略指引这些龙头企业取得骄人业绩?今年的市场怎么发展,他们又将有何举措呢?看看他们在2017年报中关透露出的起承转合,可能就是即将到来的浪潮,值得掰开看看。

三、万科

1、恒大集团主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题,其战略做了以下调整:(1)降低负债,改善资本架构;(2)补充优质土地;(3)提高三四线城市的项目准入标准;

从第一季度销售区域分布来看,二、三线城市成为了各企业的销售业绩主力,以碧桂园为例,2009年其在多个二、三线城市增加了项目投资,尽管在2009年的销售业绩增长方面没有其他企业表现强劲,但在今年一季度展现出“补涨”势头,销售面积达百万平方米,名列三甲。而像万科、恒大地产等前期先行在二、三线城市布局的企业,在今年也因当地强劲的销售表现,巩固了其领先的地位。

以下是正文:

四、保利地产

2、碧桂园暂停三四五线城市“全覆盖”;拿项目标准坚持两个硬性标准:1.快速推进;2.资金投入回报率要求在8%以上;深化发展长租等业务;

中房信的这份榜单中透露,排名靠前的房企二三线城市的销售权重比以往更大。目前楼市调控的重点在一线大型城市,而在广大的二三线城市中存在着巨大的刚性需求。从第一季度销售区域分布来看,二、三线城市成为了各企业的销售业绩主力。目前已经形成了“得二线城市者得天下”的局面。

壹 2018年房地产市场前景预判与策略

五、融创中国

3、万科进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业;探索乡村振兴,文化艺术、健康、安全食品等领域;

比如,万科、恒大、绿城等前期先行在二、三线城市布局的企业,在今年理所当然地表现出了强劲的增长,巩固了其领先的地位。中房信分析师表示,目前地产“战场”很大程度上已经转移到了二三线城市。比如,万科去年拿地基本上90%都在三线城市,保利去年第一次二三线城市的销售额超过了一线城市。而恒大地产作为二三线城市市场的主力,经过多年深耕,已经进入了27个城市,其中第一季度二线城市销售额已占90%以上,可见其产品布局合理、抗风险能力大。

市场环境整体保持谨慎乐观

新澳门普京网址 3笔者按:

4、保利地产核心业务在一二线城市,目前已加快在二三线城市布局;

2018年房地产市场预判主要集中在两个观点:政策面,调控不会放松,因城施策继续,金融严监管继续,融资渠道收紧继续;市场面,销售规模保持稳定增速将放缓,城市继续分化,改善型产品有机会,产业融合继续。

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

5、融创中国一二线城市的区域公司最大的难题是拿地融资,其战略调整是优化公司债务结构,重点投资文旅、医疗、产业等领域。

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为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

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规模战成共识,销售目标仍积极

一、恒大集团

原标题:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇

2018年,恒大目标定在5500亿,上年取得3000亿业绩的融创、保利、绿地剑指4000亿,龙湖期待突破2000亿。此外,万科、碧桂园明确表示不设定目标,但从往年二者的表现和企业表态来看,“不设定”可能意味着更大的突破。

在金融去杠杆的背景下,恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”,但是由于政府对地产政策的收紧,恒大与其他大地产公司一样,目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。资金成本上升方面,拿地或项目并购的融资成本目前都已不低,商票融资成本更高。值得注意的是,目前市场上资金非常紧张,有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资,主要还是因为投资者认为政策变动太大。而即使是在下半年或明年,在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下,融资也只会越来越难。

来源:西政资本(ID:xizheng_ziben) 本文经授权转载

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在高周转发展模式变难的问题上,比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进,特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节;第二个是三四线城市的销售和去化问题。受棚改货币化安置政策收缩的影响,恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。

前言:

龙头企业2018年销售目标及信心

从策略上看,恒大今年明显加强了营销力度,集中解决去化问题,另外主要靠内部管理工具
,投资拿地前期协调各种事项,各部门工作前置,计划倒排,强化考核,按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。值得注意的是,以恒大收缩深圳城市更新项目的投资为例,很多开发商都因更新政策的收缩和地产调控放慢了深圳城市更新项目投资的脚步。

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

伴随规模激增,龙头企业在战略规划、组织架构、销售节奏等方面做出明确和完善。绿地表示要在内部培养8家300亿以上的区域公司,成为4000亿目标的重要基础,还将在原有的小镇、大盘、超高层项目外,增加短平快项目,加快周转率;一直稳健的中海地产将着力“好中求快、稳中求快”,销售策略和节奏更为进取,并拟施行股份期权奖励计划,有效地鼓励管理团队及关键员工。

(一)战略调整

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

加大高周转、谨慎投资、创新融资、强化营销为主要策略

针对上述问题,恒大主要实施了以下的战略调整:

一、恒大集团

10家龙头企业2018年经营策略主要集中在以下几个方向:开发上高周转、快供货,销售上升级产品、优化营销,投资上聚焦城市群、注重盈利性,融资上加大渠道创新,业务上围绕“美好生活”多元拓展,管理上控制成本、开放合作。

一是着力降低负债、改善资本架构:引入战投、增加盈利及控制费率等,改善境外债务结构、延长债务期限、降低债务成本;

在金融去杠杆的背景下,恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”,但是由于政府对地产政策的收紧,恒大与其他大地产公司一样,目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。资金成本上升方面,拿地或项目并购的融资成本目前都已不低,商票融资成本更高。值得注意的是,目前市场上资金非常紧张,有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资,主要还是因为投资者认为政策变动太大。而即使是在下半年或明年,在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下,融资也只会越来越难。

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二是优化项目城市项目布局、补充优质土地:从“规模型”向“规模+效益”转变,同时更加注重增长效益和质量,并侧重增加一些三线城市优质土地的储备;

在高周转发展模式变难的问题上,比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进,特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节;第二个是三四线城市的销售和去化问题。受棚改货币化安置政策收缩的影响,恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。

贰 2018年1-5月龙头房企干得怎么样?

三是提高三四线城市的项目准入标准,如离市政府或商业中心有一定要求(如根据城市GDP和人口不同,一般在3-5公里,特色小镇项目可以远些)、城市的常住人员规模要求、项目总货值要求等;

从策略上看,恒大今年明显加强了营销力度,集中解决去化问题,另外主要靠内部管理工具
,投资拿地前期协调各种事项,各部门工作前置,计划倒排,强化考核,按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。值得注意的是,以恒大收缩深圳城市更新项目的投资为例,很多开发商都因更新政策的收缩和地产调控放慢了深圳城市更新项目投资的脚步。

销售规模继续提升,行业分化加剧,销售均价稳中有升

四是进一步加强多元化的产业布局,积极探索高科技产业,并逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,以高科技产业为龙头的产业格局。目前恒大主要有五个板块:恒大地产、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科农业。

(一)战略调整

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恒大健康:目前主要做健康地产(全国拿地,与恒大地产是完全独立的板块),比如建设养生谷,实行会员制,周边配备三大硬件服务:医联体,整合国际水平专科医院、恒大的恒和医院和全球医学转化平台等资源;医养综合体,包括四大园(颐养园、长乐园、亲子园和养老院);健康空间,包括智能家居系统、家庭医疗智能机器人。恒大健康的发展方向也已确定为全方位人性化社区健康及物业服务。

针对上述问题,恒大主要实施了以下的战略调整:

龙头企业2018年前5月销售业绩

恒大旅游:主要是开发文旅项目。

一是着力降低负债、改善资本架构:引入战投、增加盈利及控制费率等,改善境外债务结构、延长债务期限、降低债务成本;

从销售规模及增速来看,前5月龙头企业累计销售15384.3亿元,碧桂园、恒大和万科率先突破2000亿。龙头企业业绩则保持较快增长,平均同比增长22.6%。融创增速接近80%,恒大、保利增长超四成,在2017年同期高基数的背景下,龙头企业整体表现出众,不仅领跑行业,更与其他阵营加大落差。

恒大金融:恒大入股银行、信托、金交所,以及设立恒大金服、恒大人寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主,根据公开信息查询,其股东背景较为强大,因此对项目和收益的要求也比较高。

二是优化项目城市项目布局、补充优质土地:从“规模型”向“规模+效益”转变,同时更加注重增长效益和质量,并侧重增加一些三线城市优质土地的储备;

从目标完成率来看,8家公布销售目标的龙头企业前5月平均完成35.2%,恒大完成将近一半,如果按照目前增速,全年可实现销售7000亿以上;保利、龙湖、华夏幸福、中海完成33%以上,符合市场节奏,目标锁定性最强。